Contoh Surat Perjanjian Sewa Rumah 2026: Templat Percuma

Perjanjian sewa rumah ialah dokumen bertulis yang merekodkan terma penyewaan antara Tuan Rumah dan Penyewa — sewa bulanan, tempoh penyewaan, wang cagaran, dan tanggungjawab setiap pihak. Halaman ini menerangkan klausa yang perlu ada, berapa duti setem yang dikenakan pada 2026, dan cara menyeteman perjanjian melalui MyTax. Templat yang boleh dimuat turun disertakan di bawah.

Apa Itu Perjanjian Sewa Rumah

Perjanjian sewa rumah ialah kontrak antara Tuan Rumah dan Penyewa yang menetapkan hak dan kewajipan kedua-dua pihak sepanjang tempoh penyewaan. Ia dikawal oleh Akta Kontrak 1950, dan bukan oleh satu akta penyewaan khusus — sehingga Julai 2026, Malaysia masih tiada Akta Penyewaan Kediaman yang berkuat kuasa. Rang undang-undang berkenaan masih di peringkat draf.

Dokumen ini merekodkan perkara asas: alamat premis, sewa bulanan dan tarikh bayaran, tempoh penyewaan, jumlah wang cagaran, siapa yang menanggung bil utiliti, dan syarat menamatkan penyewaan. Ia juga menjadi bukti apabila timbul pertikaian mengenai kerosakan atau pemulangan cagaran.

Bagi kediaman, tempoh penyewaan yang lazim tidak melebihi tiga tahun. Di bawah Kanun Tanah Negara 1965 seksyen 223(1), pemilik tanah boleh memberikan penyewaan sehingga tiga tahun, dan seksyen 213(1) mengecualikan penyewaan tiga tahun ke bawah daripada pendaftaran di Pejabat Tanah. Melebihi tiga tahun, dokumen itu menjadi pajakan yang perlu didaftarkan — proses yang berbeza sama sekali.

Perlukah Perjanjian Sewa Dibuat Secara Bertulis?

Tidak wajib, tetapi sangat disyorkan. Kanun Tanah Negara 1965 seksyen 213(2) menyatakan bahawa sesuatu penyewaan sah sama ada dibuat secara bertulis atau secara lisan. Undang-undang tidak menolak persetujuan mulut.

Masalahnya bersifat praktikal, bukan teknikal. Apabila Tuan Rumah dan Penyewa tidak lagi sependapat tentang berapa sewa yang dipersetujui, bila tempoh berakhir, atau siapa yang patut membaiki paip bocor, tiada apa-apa yang boleh dirujuk. Penyewaan lisan juga tidak boleh disetemkan, kerana tiada surat cara untuk disetemkan. Anda kehilangan dokumen yang boleh diterima sebagai keterangan di mahkamah pada saat anda paling memerlukannya.

Klausa Yang Mesti Ada

Sebuah perjanjian sewa yang ringkas pun perlu merangkumi lapan perkara di bawah. Templat percuma yang panjang berpuluh muka surat selalunya mengandungi klausa komersial yang tidak berkaitan dengan penyewaan bilik atau rumah kediaman.

Tanggungjawab pembaikan biasanya dipecahkan begini: Tuan Rumah menjaga bumbung, struktur utama, dinding luar serta paip dan longkang utama, dan menanggung Cukai Tanah dan Cukai Pintu. Penyewa menjaga premis dalam keadaan baik, tidak mengubah suai tanpa kebenaran, dan tidak menyewakan semula kepada orang lain tanpa persetujuan Tuan Rumah. Pembahagian ini lazimnya ditulis secara nyata di dalam perjanjian.

Deposit Sewa: Berapa Yang Biasa

Amalan pasaran di Malaysia ialah dua bulan sewa sebagai wang cagaran, satu bulan sewa pendahuluan, dan setengah bulan sebagai bayaran air dan api — jumlahnya tiga setengah bulan sewa. Bagi rumah bersewa RM1,500 sebulan, itu bermakna RM5,250 dibayar pada hari kunci diserahkan.

Apa yang dikawal undang-undang ialah potongan. Di bawah Akta Kontrak 1950, Tuan Rumah hanya boleh menolak daripada wang cagaran bagi kerugian yang boleh dibuktikan: sewa tertunggak, kerosakan yang melebihi penggunaan biasa, dan bil utiliti yang belum dijelaskan. Potongan sewenang-wenangnya tanpa bukti tidak dibenarkan. Ambil gambar setiap bilik pada hari masuk dan hari keluar — itu satu-satunya cara membuktikan keadaan asal premis.

Duti Setem Perjanjian Sewa

Duti setem dikenakan ke atas perjanjian sewa di bawah Akta Setem 1949, Jadual Pertama, Perkara 49(a). Kadarnya dikira berdasarkan sewa tahunan, bagi setiap RM250 atau sebahagian daripadanya, dan bergantung pada tempoh penyewaan.

Contoh: sewa RM1,500 sebulan bagi tempoh satu tahun bersamaan sewa tahunan RM18,000. Bahagikan dengan 250 dan bundarkan ke atas — 72 unit. Darab dengan RM1 bagi tempoh setahun, jadi duti setem ialah RM72.

Dua perubahan berkuat kuasa mulai 1 Januari 2025 di bawah Akta Kewangan 2024. Pengecualian RM2,400 sewa tahunan telah dimansuhkan, jadi duti dikira ke atas keseluruhan sewa tahunan tanpa potongan. Duti minimum pula ditetapkan pada RM10 bagi setiap surat cara di bawah seksyen 36CB. Salinan tambahan yang disetemkan dikenakan RM10 setiap satu, dan pihak yang menanggungnya boleh dirundingkan.

Untuk pengiraan penuh termasuk salinan tambahan, gunakan kalkulator duti setem kami — halaman itu dalam Bahasa Inggeris.

Cara Setem Melalui MyTax

Sejak 1 Januari 2026, e-Duti Setem melalui portal MyTax ialah satu-satunya saluran menyeteman perjanjian sewa. Log masuk dibuat melalui akaun MyTax anda.

Rangka kerja duti setem Malaysia berubah pada 1 Januari 2026 dengan pelaksanaan Sistem Taksir Sendiri Duti Setem (STSDS), yang kini merangkumi perjanjian sewa dan pajakan. Anda mengira, mengisytiharkan dan membayar duti anda sendiri melalui e-Duti Setem di portal MyTax, bukannya menunggu taksiran daripada LHDN. Tempoh menyeteman 30 hari itu sendiri tidak berubah. Kelewatan menyeteman masih dikenakan penalti di bawah seksyen 47A Akta Setem 1949, tetapi ulasan profesional tidak sekata mengenai kadar sebenar bagi 2026, jadi kami tidak menyatakan sebarang angka di sini — semak kadar semasa di MyTax atau dengan LHDN sebelum anda menyeteman.

Satu perkara lagi yang berbaloi diketahui: LHDN menawarkan Program Khas Pengakuan Sukarela (PKPS) yang mengetepikan penalti sepenuhnya bagi surat cara yang disempurnakan antara 1 Januari 2023 hingga 31 Disember 2025, jika disetemkan dalam tahun 2026. Tempoh program ini telah dilanjutkan sehingga 31 Disember 2026. Kes penipuan dikecualikan.

Cara Guna Templat Ini

Muat turun fail Word, isi ruang kosong, cetak dua salinan, dan tandatangani kedua-duanya. Setiap pihak menyimpan satu salinan asal.

Isikan maklumat ini sebelum mencetak: nama penuh dan nombor Kad Pengenalan kedua-dua pihak, alamat penuh premis, tarikh mula dan tarikh tamat, sewa bulanan dan haribulan bayaran, jumlah wang cagaran, dan pihak yang menanggung setiap bil utiliti. Padamkan klausa yang tidak berkaitan dengan keadaan anda — perjanjian yang ringkas dan tepat lebih mudah digunakan daripada perjanjian panjang yang penuh dengan syarat yang tidak berkaitan.

Beberapa perkara yang sering disangka wajib tetapi sebenarnya hanya kebiasaan: menurunkan tandatangan ringkas di setiap muka surat, kehadiran Saksi, dan menyediakan dua salinan asal. Ketiga-tiganya amalan biasa, bukan kehendak statut. Namun ketiga-tiganya berguna apabila timbul pertikaian, jadi teruskan sahaja.

Tandatangan elektronik diiktiraf secara umum di bawah Akta Tandatangan Digital 1997 dan Akta Perdagangan Elektronik 2006. Tetapi Akta Perdagangan Elektronik mengecualikan dokumen berkaitan urus niaga tanah, dan kedudukan perjanjian sewa dalam pengecualian itu belum diputuskan. Rujuk peguam sebelum bergantung sepenuhnya kepada tandatangan elektronik. Duti setem tetap perlu dibayar dalam apa jua keadaan.

Cara Simpan Sebagai PDF

Templat ini dihantar sebagai fail Word, bukan PDF, supaya anda boleh mengisi dan meminda ruang kosong. Untuk menukarnya kepada PDF selepas selesai diisi: di Microsoft Word, pilih File › Save As dan tukar format kepada PDF. Di Google Docs, pilih File › Download › PDF Document. Simpan versi PDF selepas semua ruang telah diisi — bukan sebelum — kerana PDF lebih sukar disunting.

Kesilapan Biasa

Kesilapan paling mahal ialah tidak menyeteman perjanjian langsung. Perjanjian yang tidak disetemkan sewajarnya tidak boleh diterima sebagai keterangan di mahkamah, sebagaimana peruntukan seksyen 52 Akta Setem 1949. Ia masih mengikat kedua-dua pihak, tetapi anda tidak boleh menggunakannya untuk membuktikan apa-apa. Kedudukan ini boleh dipulihkan dengan membayar duti tertunggak berserta penalti.

Lima lagi yang kerap berlaku:

• Tempoh notis tidak dinyatakan. Tanpa klausa penamatan yang jelas, kedua-dua pihak bertengkar tentang berapa lama notis bertulis yang sepatutnya diberi.
• Wang cagaran tanpa syarat pemulangan. Nyatakan berapa hari selepas kunci dipulangkan dan apa yang boleh ditolak.
• Utiliti tidak dipecahkan. Elektrik, air, internet dan bil penyelenggaraan perlu disenaraikan satu per satu.
• Alamat premis tidak lengkap. Bagi sewa bilik, nyatakan bilik yang mana.
• Menggunakan templat komersial untuk kediaman. Klausa perniagaan tidak sesuai dan kadang-kadang bercanggah dengan kegunaan kediaman.

Bagi pertikaian pemulangan wang cagaran, Tribunal Tuntutan Pengguna Malaysia boleh mendengar tuntutan wang sehingga RM50,000 di bawah Akta Perlindungan Pengguna 1999 seksyen 98(1). Tetapi perkara yang melibatkan pemilikan atau kepentingan dalam tanah berada di luar bidang kuasa Tribunal di bawah seksyen 99(1)(a), dan mesti dibawa ke mahkamah.

Soalan Lazim